Avec la mort programmée du Pinel et la réduction progressive de ses avantages, se pose la question de son successeur pour de nombreux investisseurs immobiliers.
Alors que l’Etat semble peu enclin à renouveler les aides au secteur neuf, zoom sur deux mécanismes fiscaux existants concernant l’ancien : Denormandie et Déficit Foncier, avec un cas pratique.
Les programmes éligibles au Déficit Foncier concernent des biens existants à usage d’habitation, qui font l’objet de travaux de restauration (hors gros œuvre). Dans ce mécanisme, l’investisseur fait l’acquisition d’un bien composé d’une part de foncier (le bati existant) et d’autre part de travaux (le contrat de travaux de rénovation, géré par l’opérateur). L’appartement lui est ensuite livré après rénovation.
Les avantages fiscaux associés :
Déduction de l’ensemble du montant des travaux des revenus fonciers
Déduction du montant des travaux du revenu global à hauteur de 21 400 € annuels (dans le cas de travaux de rénovation énergétique)
Les obligations : louer le bien en location nue pendant 3 ans après l’imputation sur le revenu global.
Les programmes éligibles au dispositif Denormandie concernent des biens existants à usage d’habitation, qui font l’objet de certains travaux d’amélioration représentant au moins 25% de la valeur du bien, situés dans des zones définies faisant l'objet d'une tension locative.
Le dispositif est semblable au Pinel, avec néanmoins les taux de crédit d’impôt qui étaient en vigueur avant la réduction progressive du dispositif.
Les avantages fiscaux associés :
Crédit d’impôt de 12%, 18% ou 21% de la valeur totale du bien, selon la durée d’engagement de location de 6, 9 ou 12 ans.
Les obligations :
Respecter les plafonds de loyers qui sont fonction de la zone locative (A bis, A, B1)
Respecter des conditions de revenus des locataires fonction de la zone locative également.
Un exemple concret avec les hypothèses suivantes :
Un bien de 170 000 €
Pour le Déficit Foncier, un ratio travaux (part des travaux dans le total du bien) de 70%, étalés sur 3 excercices fiscaux, avec travaux de rénovation énergétique.
Pour le Pinel, taux de 2023 avec engagement de louer de 12 ans
Pour le Denormandie, engagement de louer de 12 ans
Investisseur ayant un taux marginal d’imposition de 41% (revenu > 78 571€ par part fiscale)
En synthèse :
Le détail :
Fiscalité du revenu global :
Le Pinel permet de bénéficier de 17,5% maximum du montant du bien en crédit d'impôt, soit 29 750 €, étalés sur la durée d'engagement de location du bien (12 ans pou notre exemple)
Le Denormandie permet de bénéficier de la même manière d'un crédit d'impôt d'un montant de 21% soit 35 700 €
Depuis son doublement en 2023, le Déficit Foncier quant à lui permet de bénéficier de 21 400 € annuels de déduction sur le revenu global. Pour un programme standard la déduction des travaux pourra être réalisée sur 3 exercices soit 64 200€ de déduction. Avec l'hypothèse d'un taux d'imposition marginal de 41% (>78 571€ par part fiscale), le crédit d'impôt associé est de 26 322 €. A noter que ce crédit d'impôt sera obtenu sur 3 ans vs 12 ans pour le Pinel et le Denormandie.
Fiscalité des revenus fonciers :
Pour le bien acquis en Pinel comme pour le Denormandie les revenus fonciers générés par la location nue du bien (obligatoire pendant la durée d'engagement de 12 ans), seront imposé au taux d'imposition marginal du détenteur (41% dans notre exemple) + 17,2% de prélèvement sociaux. C'est l'une des fiscalités les plus lourdes à 58,2% !
Pour le Déficit Foncier : aucune fiscalité puisque le déficit est reportable pendant 10 ans et vient absorber le revenu des loyers perçus. Après absorbtion du déficit possibilité de passer en location meublée sous le régime LMNP avec une base amortissable à 100%.
Conditions :
Les dispositifs Pinel et Denormandie incluent des conditions assez restrictives :
- obligation de location nue dans les 12 mois et pour la durée de l'avantage (6, 9 ou 12 ans)
- plafonnement du loyer généralement bien en dessous du loyer de marché de la zone
- conditions de revenus maximum des locataires.
les conditions de revenu et loyer dépendent de la catégorie de la zone dans laquelle est situé le bien : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31151
Pour le Déficit Foncier, pas de condition spécifique si ce n'est de louer le bien location nue minimum 3 ans après la dernière imputation du déficit sur le revenu global.
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